¿Quiere comprar una casa nueva? ¿Estás pensando que ahora es un buen momento para encontrar gangas? Antes de hacer una oferta, vale la pena saber un poco sobre la situación del vendedor.
Si una casa se vende por menos de lo que el vendedor actual debe por la propiedad, y el vendedor no tiene otros fondos para compensar la diferencia al cierre, la venta se considera una venta corta. Muchos más propietarios de viviendas se encuentran en esta situación debido a una serie de factores, que incluyen la pérdida de empleos, los préstamos agresivos contra su vivienda en los días de crédito fácil y la disminución del valor de las viviendas en un mercado inmobiliario más lento.
Una venta corta es diferente de una ejecución hipotecaria, que es cuando el prestamista del vendedor ha tomado el título de propiedad de la vivienda y la vende directamente. Los propietarios de viviendas a menudo intentan realizar una venta corta para evitar la ejecución hipotecaria. Pero una venta al descubierto conlleva muchos escollos potenciales para los compradores. Conozca los riesgos antes de realizar una compra en descubierto.
Usted es un buen candidato para una compra al descubierto si:
- Eres muy paciente. Incluso después de llegar a un acuerdo con el vendedor para comprar una propiedad de venta corta, el prestamista del vendedor (o los prestamistas, si hay más de una hipoteca) tiene que aprobar la venta antes de que pueda cerrar. Cuando solo hay una hipoteca, los expertos en ventas cortas dicen que la aprobación del prestamista generalmente toma alrededor de dos meses. Si hay más de una hipoteca con diferentes prestamistas, los prestamistas pueden tardar cuatro meses o más en aprobar la venta.
- Su financiación está en orden. A los prestamistas les gustan las ofertas en efectivo. Pero incluso si no puede pagar todo en efectivo por una propiedad de venta corta, es importante demostrar que está bien calificado y que su financiamiento está establecido. Si está preaprobado, tiene un pago inicial grande y puede cerrar en cualquier momento, su oferta será vista de manera más favorable que la de un comprador cuyo financiamiento es menos seguro.
- No tienes imprevistos. Si tiene una casa para vender antes de que pueda cerrar la compra de la propiedad de venta corta, o necesita estar en su nueva casa en un momento determinado, es posible que una venta corta no sea para usted. A los prestamistas les gustan las ofertas sin compromiso y las condiciones de cierre flexibles.
Si realmente quiere comprar una propiedad en venta corta, es importante que cuente con la ayuda de expertos. Aquí hay algunas personas con las que quieres trabajar:
- Abogado inmobiliario con experiencia. Solo alrededor de dos de cada cinco ventas cortas son aprobadas por los prestamistas. Pero un buen abogado de bienes raíces que tenga conocimientos sobre el proceso de venta corta aumentará sus posibilidades de obtener un contrato aprobado. Además, si desea incluir disposiciones o un lenguaje muy especializado en el contrato de compra, un abogado de bienes raíces es esencial durante toda la negociación.
- Un profesional inmobiliario cualificado* Puede que tenga un amigo íntimo o un pariente en el sector inmobiliario, pero si esa persona no sabe nada sobre ventas al descubierto, trabajar con él o ella puede perjudicar sus posibilidades de éxito en el cierre. Entreviste a algunos profesionales y pregúnteles cuántos compradores han representado en una venta corta y, de ellos, cuántos han cerrado con éxito. Un profesional de bienes raíces calificado podrá mostrarle casas en venta corta, ayudarlo a negociar la compra cuando encuentre la propiedad que desea comprar y comunicarse sin problemas con el prestamista. (Todos los MLS permiten, y algunos ahora requieren, anotaciones especiales para indicar que un listado es una venta corta. También hay ciertas frases que puede observar, como «se requiere la aprobación del prestamista»).
- Oficial de título. Es una buena idea que un oficial de títulos haga una búsqueda inicial de títulos en una propiedad de venta corta para ver todos los gravámenes adjuntos a la propiedad. Si hay varios titulares de gravámenes (por ejemplo, una segunda o tercera hipoteca o líneas de crédito, gravámenes por impuestos inmobiliarios, gravámenes de mecánicos, gravámenes de la asociación de propietarios, etc.), es mucho más difícil llevar ese contrato de venta corta a la mesa de cierre. Cualquiera de los titulares de gravámenes podría dificultar el proceso incluso después de haber esperado durante meses la aprobación del prestamista. Si no conoce a un oficial de títulos, su abogado de bienes raíces o profesional de bienes raíces debería poder recomendarle algunos.
Algunos de los otros riesgos que enfrentan los compradores de propiedades en venta corta incluyen:
- Potencial de rechazo. Los prestamistas quieren minimizar sus pérdidas tanto como sea posible. Si hace una oferta tremendamente inferior al valor justo de mercado de la casa, es probable que su oferta sea rechazada y habrá perdido meses. O el prestamista podría hacer una contraoferta, lo que alargará el proceso.
- Malas condiciones. Incluso cuando un prestamista aprueba una venta corta, podría requerir que los vendedores firmen un pagaré para pagar la cantidad deficiente del préstamo, lo que puede no ser aceptable para algunos vendedores financieramente desesperados. En ese caso, los vendedores pueden negarse a continuar con la venta corta. Los prestamistas también pueden cambiar cualquiera de los términos del contrato que ya ha negociado, lo que puede no ser de su agrado.
- Sin reparaciones ni créditos de reparación. Lo más probable es que le pidan que acepte la propiedad «tal cual». Los prestamistas ya están perdiendo la propiedad y es posible que no estén de acuerdo con las solicitudes de créditos de reparación.
Los riesgos de una venta al descubierto son considerables. Pero si tiene el tiempo, la paciencia y la voluntad de hierro para llevarlo a cabo, una venta corta puede ser beneficiosa para usted y los vendedores.
* No todas las profesionales de bienes raíces son REALTORS®. Un REALTOR® es miembro de la ASOCIACIÓN NACIONAL DE REALTORS® y está sujeto al estricto código de ética de NAR.
Nota: este artículo solo proporciona información general. La información no se proporciona como consejo para un asunto específico. Las leyes varían de un estado a otro. Para obtener asesoramiento sobre un asunto específico, consulte a su abogado o CPA.
Reimpreso de REALTOR® Magazine(RealtorMag.Realtor.org) con permiso de la NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS®.
Derechos de autor 2008. Reservados todos los derechos.
