Si está pensando en vender su casa y espera que el monto total que debe en su hipoteca sea mayor que el precio de venta de su casa, es posible que se enfrente a una venta corta. Una venta corta es aquella en la que los ingresos netos de la venta no cubrirán su obligación hipotecaria total y los costos de cierre, y usted no tiene otras fuentes de dinero para cubrir la deficiencia. Una venta corta es diferente de una ejecución hipotecaria, que es cuando su prestamista toma el título de su casa a través de un largo proceso legal y luego la vende.
1. Considere primero la modificación del préstamo. Si está pensando en vender su casa debido a dificultades financieras y anticipa una venta corta, primero comuníquese con su prestamista para ver si tiene algún programa para ayudarlo a quedarse en su casa. Su prestamista puede aceptar una modificación como: Refinanciar su préstamo a una tasa de interés más baja; proporcionar un plan de pago diferente para ayudarlo a ponerse al día; o proporcionando un período de indulgencia si su situación es temporal. Cuando una modificación de préstamo aún no es suficiente para aliviar sus problemas financieros, una venta corta podría ser su mejor opción si:
- Su propiedad vale menos que la hipoteca total que debe sobre ella.
- Tiene dificultades económicas, como la pérdida del empleo o facturas médicas importantes.
- Usted ha contactado a su prestamista y está dispuesto a considerar una venta corta.
2. Contrate a un equipo cualificado. El primer paso para una venta corta es contratar a un profesional de bienes raíces calificado y un abogado de bienes raíces que se especialice en ventas cortas. Entreviste al menos a tres candidatos para cada uno y busque experiencia previa en ventas al descubierto. Las ventas al descubierto han proliferado solo en los últimos años, por lo que puede ser difícil encontrar profesionales que hayan cerrado muchas ventas al descubierto. Quiere trabajar con personas que demuestren un conocimiento profundo del proceso de venta al descubierto y que no intenten aprovecharse de su situación ni presionarlo para que haga algo que no sea lo mejor para usted. Un profesional inmobiliario cualificado puede:
- Proporcionarle un análisis comparativo de mercado (CMA) o una opinión de precio de agente (BPO).
- Ayudarlo a establecer un precio de cotización adecuado para su casa, comercializar la casa y venderla.
- Ponga un lenguaje especial en el MLS que indique que su casa es una venta corta y que se necesita la aprobación del prestamista (todos los MLS permiten, y algunos ahora exigen, que el estado de venta corta sea divulgado a los compradores potenciales).
- Facilite el proceso de trabajar con su prestamista o prestamistas.
- Negociar el contrato con los compradores.
- Ayudarlo a armar el paquete de venta corta para enviarlo a su prestamista (o prestamistas, si tiene más de una hipoteca) para su aprobación. No puede vender su casa sin que su prestamista y cualquier otro tenedor del gravamen acepte la venta y libere el gravamen para que los compradores puedan obtener un título limpio.
3. Empiece a reunir documentación antes de que llegue ninguna oferta. Su prestamista le dará una lista de los documentos necesarios para considerar una venta corta. El «paquete» de venta corta que acompaña a cualquier oferta generalmente debe incluir:
- Una carta de dificultad que detalla su situación financiera y por qué necesita la venta corta
- Una copia del contrato de compra y el acuerdo de cotización
- Prueba de sus ingresos y bienes
- Copias de sus declaraciones de la renta de los dos últimos años
4. Prepare a los compradores para un largo periodo de espera. Incluso si está bien organizado y tiene todos los documentos en orden, prepárese para un proceso largo. Esperar la revisión de su prestamista del paquete de venta corta puede llevar varias semanas o meses. Dicen algunos expertos:
- Si solo tiene una hipoteca, la revisión puede durar unos dos meses.
- Con una primera y una segunda hipoteca con el mismo prestamista, la revisión puede demorar unos tres meses.
- Con dos o más hipotecas con diferentes prestamistas, puede tomar cuatro meses o más.
Cuando el banco responde, puede aprobar la venta corta, hacer una contraoferta o negar la venta corta. Las dos últimas acciones pueden alargar el proceso o devolverlo al punto de partida. (Su abogado de bienes raíces y su profesional de bienes raíces, con su autorización, pueden trabajar con el departamento de mitigación de pérdidas de su prestamista en su nombre para preparar la documentación adecuada y acelerar el proceso).
5. No espere que una venta al descubierto resuelva sus problemas financieros. Incluso si su prestamista aprueba la venta corta, es posible que no sea el final de todos sus problemas financieros. He aquí algunas cosas que hay que tener en cuenta:
- Es posible que su prestamista le pida que firme un pagaré acordando devolver el monto de su préstamo no pagado por la venta corta. Si su dificultad financiera es permanente y no puede pagar el saldo, hable con su abogado de bienes raíces acerca de sus opciones.
- Cualquier monto de su hipoteca que sea perdonado por su prestamista generalmente se considera ingreso, y es posible que tenga que pagar impuestos sobre ese monto. En virtud de una medida temporal aprobada en 2007, la Mortgage Forgiveness Debt Relief Act and Debt Cancellation Act, los propietarios de viviendas pueden excluir de sus ingresos la condonación de la deuda en sus declaraciones de impuestos federales para los préstamos cancelados en los años naturales 2007 a 2012. Asegúrese de consultar a su abogado de bienes raíces y a su contador para ver si califica.
- La condonación de una parte de su deuda puede tener un efecto adverso en su puntaje de crédito. Sin embargo, una venta corta afectará su puntaje de crédito menos que una ejecución hipotecaria y la bancarrota.
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